Precios de la vivienda en el umbral del verano de 2020: no se pueden ver grandes descuentos

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dinero inmobiliario plano

Al menos por ahora, el coronavirus no ha tenido un fuerte descuento en la vivienda, tanto en el mercado primario como en el secundario. A fines de marzo, es decir, durante la pandemia en Polonia, los precios estaban claramente subiendo. Estos son los últimos datos del banco central: para el primer trimestre de 2020. ¿Qué sigue? Parece que hasta ahora no ha habido una fuerte disminución en las tasas. Algunos expertos, sin embargo, advierten a los vendedores contra el optimismo. La demanda puede debilitarse debido al endurecimiento de los criterios de crédito.

Todavía falta información completa para responder a la pregunta en qué dirección irá el mercado. La situación se volverá un poco más ligera cuando los centros de monitoreo publiquen promedios de precios para el segundo trimestre de 2020, es decir, después (al menos teóricamente) después de la primera ola de pandemia en Polonia y después de la apertura de la economía.

Los últimos datos del banco central se refieren al primer trimestre de 2020, es decir, también a marzo, cuando estalló la epidemia para siempre. Sin embargo, la información sobre los precios promedio no muestra su disminución. De lo contrario. En todas las ciudades líderes (Varsovia, Breslavia, Cracovia, Gdansk, Poznań) los precios subieron significativamente. En términos de precio y porcentaje, los precios de la vivienda en Breslavia fueron más caros: de 7634 PLN en el cuarto trimestre de 2019 a 8354 en el primer trimestre de 2020, un aumento del 9,5 por ciento. cuarto a cuarto. En Varsovia, los nuevos apartamentos aumentaron de 9476 PLN a 9819, en Cracovia de 8243 PLN a 8356, en Poznań el aumento fue mínimo: de 7406 PLN a 7424 PLN, en Gdańsk de 8585 a 8741 PLN.

Entonces, como puede ver, los datos no indican una desaceleración. Alguien puede decir que esta información no es confiable, porque solo se refiere al comienzo de una pandemia. El tendrá razón. ¿Cuáles son los precios actuales en las ciudades más grandes de Polonia?

Sin golpes

El rango de precios de los nuevos apartamentos en Varsovia oscila entre aproximadamente 5500 PLN / m25. para las inversiones más lejanas en el segmento popular, hasta más de 1 9,5 PLN por 11 metro cuadrado. propiedades residenciales de lujo en el centro de la capital. Los lugares más caros (con tasas que van desde PLN XNUMX-XNUMX mil por metro cuadrado en promedio) incluyen, entre otros Mokotów y la cercana Wola, es un poco más barato en Ursynów.

Por ejemplo: en Mokotów, los apartamentos más baratos cuestan alrededor de 8500-8800 PLN / m9000. A este precio, puede comprar bienes raíces en una nueva inversión, entre otros. en el área de la calle Augustówka, se pueden encontrar ofertas similares en Siekierki o Ursynów. Las tarifas en Służewiec a menudo superan los 9500 PLN. En Sadyba, por otro lado, es más de PLN 28, con precios que alcanzan incluso varios miles por metro cuadrado. Para un apartamento tipo estudio de 441 metros en un proyecto ubicado en ul. El oferente espera que Nałęczowska llegue a PLN 15000 mil, lo que da más de XNUMX PLN / mXNUMX.

En Śródmieście, el distrito residencial más caro de Polonia, los precios promedio ascienden a varios miles por metro, pero las tarifas para los proyectos más lujosos pueden alcanzar hasta decenas de miles. Los precios en el segmento premium han sido muy estables durante años.

Por otro lado, si hablamos de descuentos, solo podemos indicar la construcción en el segmento popular en ubicaciones remotas, lo que significa que entendemos una distancia de al menos 8-10 km desde el centro de Varsovia. Los precios de los apartamentos ubicados de esta manera comienzan alrededor de 5500 PLN / mXNUMX. (puede comprarlo aún más barato, pero esto generalmente se aplica a casas adosadas con grandes áreas).

Entre los lugares baratos se encuentran barrios y fincas periféricas. Por ejemplo, en Białołęka, para un apartamento de 88 metros en una nueva urbanización ubicada a más de 11 km del centro (en las cercanías de la calle Cieślewskich), debe pagar 461 mil zlotys, lo que da una tasa muy baja de 5300 PLN por metro cuadrado para Varsovia

Entonces, si buscamos descuentos que no existían antes, señalaríamos tales ofertas. Parece que los apartamentos de construcción popular en las afueras de la ciudad han disminuido ligeramente. Por ahora, sin embargo, en toda la capital, no se pueden ver fuertes y llamativos descuentos en bienes raíces en los principales distritos de la ciudad. Entonces no puedes hablar de una corrección clara. Para confirmar esta imagen, tendrá que esperar los datos para todo el segundo trimestre, pero por hoy parece que las tasas permanecen más bien "congeladas" y, por lo tanto, al mismo nivel, posiblemente un poco más bajo, que antes de la pandemia.

La situación es similar en otras ciudades líderes. Por ahora, las buenas ubicaciones metropolitanas mantienen sus precios, mientras que las ubicaciones periféricas están disminuyendo con mayor frecuencia, pero es demasiado pronto para proclamar una corrección más clara.

¿Qué sigue con el mercado?

No hay una respuesta inequívoca a esta pregunta, porque esta vez depende mucho de factores externos. Él trata la pandemia. ¿Habrá una segunda ola? ¿Habrá otra cuarentena social, qué pasará en el otoño? Mucho depende de las respuestas a estas preguntas.

Una señal indirecta, que indica que será necesario un descuento mayor, es una clara caída en la demanda de préstamos para vivienda. Según la Oficina de Información de Crédito (Índice BIK), en mayo el monto de los préstamos solicitados por los clientes fue un 24 por ciento menor año con año. En abril fue de hasta el 27,6 por ciento. Menos.

Por lo tanto, los estímulos que estimulan la demanda son importantes: por ahora, el Consejo de Política Monetaria ha decidido dar un paso sin precedentes en la forma de reducir las tasas de interés para registrar niveles bajos. Después de tres recortes, la tasa base es de 0,1 por ciento.

El dinero barato debería estimular fuertemente la demanda, pero los bancos se interponen en el camino, lo que en paralelo en tiempos de incertidumbre endureció los estándares de crédito. Una gran parte de las instituciones aceptan el 30% como contribución propia inicial de los préstamos. valores de propiedad. Los criterios para algunas industrias, expuestas a los efectos de las epidemias y el cierre económico, para trabajadores independientes, empresas y personas bajo contratos de derecho civil también se han endurecido.

Las bajas tasas de interés para los bancos en última instancia significan menores ganancias, ya que los costos ya no pueden transferirse a los propietarios de depósitos al reducir su tasa de interés. Esto es actualmente muy bajo. Los bancos tendrían que asumir los costos por su cuenta. Sin embargo, esto no sucederá. Por lo tanto, uno debería esperar un aumento en todos los costos relacionados con préstamos relacionados con comisiones y otras tarifas, y finalmente solo con los márgenes de préstamos. Esto ya ha sucedido. Según los representantes de Amron-Sarfin, en junio el margen promedio de la oferta de préstamos hipotecarios fue de 2,25%. Por lo tanto, aumentó en 0,13 pp en comparación con febrero de 2020, el último mes antes de la pandemia.

Sin embargo, en última instancia, con recortes de tasas de interés muy profundos, el costo del dinero para los clientes bancarios se redujo significativamente. Según Amron-Sarfin, la tasa de interés promedio de la hipoteca modelo fue de 2,53% en junio (1,32 pp menos que en febrero). ¿Cómo se tradujo esto en cuotas de préstamos? En el caso de un compromiso modelo de 300 por un período de 25 años, la cuota mensual disminuyó en 200 PLN, de aproximadamente 1600 a 1400 PLN.

¿El dinero barato será un estímulo suficiente para la demanda de préstamos y, por lo tanto, para la vivienda?

Todavía tenemos que esperar con la respuesta a esta pregunta.

Autor: Marcin Moneta, experto en GetHome.