Segundo trimestre de 2020 en el mercado inmobiliario comercial

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Joanna Sinkiewicz, Socia, Directora del Departamento de Industria y Logística, Cushman & Wakefield
Joanna Sinkiewicz, Socia, Directora del Departamento de Industria y Logística, Cushman & Wakefield

Antes del estallido de la pandemia de coronavirus, la economía polaca era una de las de más rápido crecimiento en la Unión Europea. Como es actualmente La consultora internacional Cushman & Wakefield en el último número del informe. "Trends Radar" resume la situación macroeconómica, analiza sectores individuales de la industria de bienes raíces en términos del impacto de una pandemia y presenta pronósticos para el desarrollo de la situación económica en Polonia.

Situación macroeconómica

Como resultado de la pandemia y el bloqueo total introducido por el gobierno polaco en marzo, la economía polaca puede entrar en la fase de recesión por primera vez en la historia en el segundo trimestre de 2020. Se espera que el gasto de consumo disminuya, lo que, según Oxford Economics, se pospondrá en lugar de perderse y deteriorarse en el mercado laboral a pesar de las medidas de protección tomadas. También en las plantas de producción, a pesar de la falta de cierre forzado, hubo una fuerte caída en la producción.

Según los expertos de Oxford Economics, la supresión gradual de las restricciones desde principios de mayo puede dar lugar a una aceleración de la actividad económica en la segunda mitad del año y en 2021.

Mercado de oficinas

En respuesta a la amenaza asociada con la pandemia, el gobierno polaco no ha introducido ninguna restricción que excluya el uso del espacio de oficinas, sin embargo, como resultado de la introducción de regulaciones sobre distancias sociales, el número de lugares de trabajo en las oficinas ha disminuido significativamente, y las compañías han introducido la recomendación de trabajo remoto para todos o de manera significativa parte de sus empleados Según un estudio preparado por Cushman & Wakefield y Antal, solo el 21% de los encuestados trabajó durante una pandemia en la oficina. Junto con la mejora gradual de la situación epidemiológica en Polonia, el proceso de regreso a las oficinas ha comenzado, enfrentando así a las organizaciones con el desafío de adaptar el espacio de la oficina a los nuevos estándares y garantizar la seguridad de los empleados.

En los últimos dos meses, algunos inquilinos han adoptado el enfoque de "esperar y ver" y han suspendido las decisiones sobre el arrendamiento de un nuevo espacio. Sin duda, esto afectará en cierta medida las estadísticas de la demanda en este trimestre y los meses siguientes. Sin embargo, las señales provenientes del mercado son cada vez más positivas y algunos procesos de transacción pueden reanudarse en el futuro cercano. Los procesos administrativos extendidos, la disponibilidad limitada de trabajadores de la construcción y el riesgo de interrumpir la cadena de suministro dan como resultado el aplazamiento de los plazos para la puesta en marcha de algunos proyectos de oficinas actualmente en construcción. Además, a largo plazo, la situación actual afectará las decisiones de los desarrolladores de posponer el inicio de las inversiones planificadas para su finalización en 2022-2023, lo que puede conducir a una brecha de oferta en este período.

Según Cushman & Wakefield, alrededor del 50% del número total de trabajadores de oficina en el mundo probablemente usará varias formas de modelo de trabajo flexible en el futuro, y el espacio de oficina evolucionará de una oficina tradicional en un lugar a un modelo híbrido, combinando el trabajo en un espacio estándar con la oficina en diversos grados. flexible y con trabajo remoto. La reducción del espacio de oficina no será posible, incluso con menos empleados, debido a la necesidad de mantener la distancia social.

COVID-19 y el llamado El "bloqueo" tuvo un impacto significativo en el mercado inmobiliario comercial. En el caso del espacio de oficina, una consecuencia natural fue la prueba forzada de trabajo remoto en una escala sin precedentes. Dependiendo de la preparación tecnológica de las organizaciones individuales, esta prueba resultó mejor o peor, pero independientemente de los resultados provocó numerosas discusiones sobre el futuro de las oficinas y el entorno laboral como tal. Las declaraciones de los líderes de las organizaciones y empleadores más grandes fueron consistentes en el contexto de la probabilidad de acelerar la transformación del entorno de trabajo hacia una mayor flexibilidad y un modelo híbrido que combina la posibilidad de trabajo remoto y de oficina, una reducción muy probable en el número de estaciones de trabajo de oficina al asumir una mayor distancia, lo que puede equilibrar la demanda de espacio. Todavía hay mucha incertidumbre y opiniones extremas en el mercado. Estamos convencidos de una cosa: COVID-19 acelerará significativamente la transformación del entorno de trabajo que ya está en marcha hacia la flexibilidad y la movilidad, así como el desarrollo de modelos híbridos que combinen diferentes modelos de trabajo. Al mismo tiempo, esperamos cambiar algunas de las tendencias y preferencias actuales, por ejemplo, el engrosamiento de los lugares de trabajo en lugar del engrosamiento anterior, la descentralización y la creación de ecosistemas de oficina distribuidos como lugares cómodos de reunión y trabajo en equipo. Ciertamente, en los próximos meses, todavía podemos esperar cambios dinámicos y una revisión de la estrategia de numerosas organizaciones, dice Paulina Misiak, Socia, Jefa de Representación de Inquilinos, Cushman & Wakefield.

Mercado comercial

Eliminar las restricciones a la operación de los centros comerciales en la segunda etapa, y no en la tercera etapa de descongelación de la economía, significaba que los centros comerciales tenían que estar preparados para reabrir en poco tiempo, manteniendo todas las reglas aplicables relacionadas con la seguridad del cliente. Este fue un gran desafío, al tiempo que aumentó el costo de las instalaciones comerciales.

A pesar de las especulaciones anteriores sobre el final de los centros comerciales, la gran mayoría de los inquilinos (90% en promedio) han reabierto sus tiendas, y los clientes, en el estudio "El regreso de los polacos a las compras después de la epidemia" por PRCH y la agencia de investigación, el 81% dijo que mientras hacía compras comprar en centros comerciales se sentía seguro. El número promedio de visitantes desde la reapertura de las tiendas ha aumentado constantemente, y se registraron tasas más altas en los centros pequeños y medianos. En la quinta semana del 1 al 7 de junio de 2020, la visibilidad promedio se mantuvo en 72% -99% en comparación con el mismo período del año pasado (PRCH).

Según los expertos de Cushman & Wakefield, veremos un cambio en los formatos y la reestructuración de la red de sucursales. Las nuevas soluciones tecnológicas y el servicio al cliente sin contacto en los centros comerciales cobrarán importancia, y el comercio electrónico se convertirá en un complemento de las ventas estacionarias, especialmente en la industria de la moda y los accesorios. Un aumento en la tasa de vacantes puede resultar en una disminución en los ingresos por alquiler con un aumento simultáneo en el costo de los centros comerciales debido a medidas de seguridad adicionales. Las mayores pérdidas se esperan en la industria del entretenimiento, que ha permanecido congelada durante más tiempo. Los expertos esperan que las actividades de marketing estimulen la demanda de los consumidores y fortalezcan la función social de los centros comerciales.

Desde el primer día del cierre, era obvio que el mercado minorista sufriría una especie de corrección y se vería diferente a la pandemia anterior. Los cambios serán notables tanto para los inquilinos como para los propietarios. Incluso un tercio de los inquilinos pueden retirarse del mercado en diversos grados, cambiar el canal de distribución o cambiar el formato, por lo que aparecerán vacantes en los centros comerciales. Muchos de estos inquilinos que limitarán su presencia en el mercado han tenido buenas ubicaciones en centros comerciales. Entonces será hora de cazadores de gangas. Habrá la posibilidad de que ocurra en buenas ubicaciones para los inquilinos que aún no hayan recibido esa oportunidad del mercado. Me refiero a los conceptos de descuento que no han sufrido tanto por una pandemia, dice Beata Kokeli, socia, directora de la agencia minorista, Cushman & Wakefield.

Mercado de almacenes

El mercado de almacenes está atravesando una crisis causada por una pandemia en relativamente buenas condiciones, respaldada principalmente por el desarrollo de la industria del comercio electrónico, que también se aceleró en las primeras semanas de la pandemia debido a restricciones introducidas en el sector comercial y la transferencia de parte de la actividad de compras al canal en línea. El valor actual del mercado de comercio electrónico se estima en 50 mil millones de PLN y, según los datos de Unity Group, incluso puede duplicarse para fines de 2020.

La alta dinámica del sector del comercio electrónico tiene un efecto positivo en la demanda de espacio de almacén y transforma la estructura de este mercado. Los requisitos crecientes en términos de velocidad de entrega y servicio postventa significan que la red logística incluye cada vez más a menudo inversiones en desarrollo ubicadas cerca del grupo final de consumidores, en áreas de grandes ciudades o en sus inmediaciones (por ejemplo, carreteras de circunvalación). Estamos observando el desarrollo dinámico de conceptos como "Unidades de pequeñas empresas", "City Logistics" y "City Flex", que coinciden perfectamente con la tendencia del desarrollo logístico de "última milla" en mercados como Varsovia, Łódź, Wrocław y Tri-City. Los desarrolladores también proporcionan instalaciones específicas del tipo "Build To Suit", implementadas en función de los requisitos individuales de los inquilinos, que incluyen áreas de carga cruzada popular entre empresas de la industria de mensajería y logística. Al mismo tiempo, los centros logísticos regionales más grandes y los almacenes centrales que constituyen el primer eslabón de distribución en la cadena de suministro se intensificarán cada vez más con los sistemas automáticos modernos que permiten una selección rápida y minimizan el empleo.

Según los expertos, Cushman & Wakefield es demasiado pronto para pronosticar las consecuencias finales de una pandemia de coronavirus para el sector del almacén. Es probable que las compañías e industrias que enfrentan grandes problemas en el futuro cercano reduzcan la demanda de espacio en el almacén. Por otro lado, se puede esperar que la demanda potencial "perdida" se vea compensada en gran medida por la creciente actividad de los sectores de comercio electrónico y logística.

La relajación gradual de las restricciones y las previsiones sobre el regreso de la economía al crecimiento en 2021 son optimistas. También vale la pena señalar que a medio y largo plazo Polonia puede ganar como lugar de producción. Parece que uno de los resultados de la crisis actual será la búsqueda de empresas manufactureras para reducir el riesgo asociado con el "bloqueo" de algunas ubicaciones y la diversificación de ubicaciones y el aumento de inventarios en los países europeos.

Independientemente de los cambios dinámicos que se pueden observar en los próximos meses, la posición de Polonia como un eslabón creciente en la cadena logística mundial debería continuar fortaleciéndose a largo plazo. La alta dinámica de la industria del comercio electrónico seguirá siendo el factor principal en el desarrollo del mercado de almacenes, que en las condiciones de la crisis sin precedentes que enfrentamos se ha vuelto aún más importante, dice Joanna Sinkiewicz, socia, directora de industria y logística de Cushman & Wakefield.

Mercado de inversiones

Como esperaban los expertos de Cushman & Wakefield, en abril y mayo de 2020 hubo una pequeña cantidad de transacciones en el mercado en comparación con los volúmenes de transacciones de inversión en el primer trimestre que prácticamente no se vieron afectados por la pandemia. Las transacciones finalizadas en el segundo trimestre se referían principalmente a propiedades de oficinas y almacenes, y se iniciaron antes del estallido de la pandemia.

El sector inmobiliario logístico sigue siendo una clase de activos que se ha visto menos afectada por la crisis y que sigue siendo de gran interés para los inversores. Las ofertas de compra se presentan a pesar de la pandemia, y las oportunidades de inversión están sujetas a un análisis detallado en términos de credibilidad de los inquilinos, el impacto de COVID-19 en industrias individuales, la capacidad de pagar cuentas por cobrar y la presencia física en las instalaciones. Las propiedades comerciales y hoteleras actualmente no son muy populares entre los inversores, y las clases de propiedades alternativas (es decir, pisos para alquiler institucional, dormitorios y residencias para ancianos) constituyen una pequeña parte del mercado en Polonia, a pesar de los pronósticos optimistas.

Anticipamos que los volúmenes de transacciones de inversión en el segundo y tercer trimestres serán pequeños debido al hecho de que muchos inversores han adoptado estrategias de espera, tiempo de transacción extendido, restricciones de viaje y una falta de consenso con respecto a las valoraciones posteriores a la pandemia. Como resultado de la dependencia de los inversores extranjeros, que hasta ahora representaban más del 90% del volumen de las transacciones de inversión, el repunte puede ocurrir con un retraso de varias semanas en comparación con otros mercados en Europa y estar asociado con la reducción de las restricciones a los viajes aéreos planificados para mediados de junio y principios de julio. Junto con el retorno de la economía a la senda de crecimiento en la segunda mitad del año, la actividad de inversión en el mercado de inversión polaco puede aumentar rápidamente, ya que los inversores aún podrán contar con tasas de capitalización más atractivas en nuestro país en comparación con Europa occidental y una fuerte demanda de los inquilinos - dice Marcin Kocerba, Asociado , Mercado de capitales, Cushman y Wakefield.